Vastgoedbemiddelingsovereenkomsten: nieuw Koninklijk Besluit

Het Koninklijk Besluit van 24 september 2023, dat betrekking heeft op het gebruik van specifieke bedingen in vastgoedbemiddelingsovereenkomsten tussen bedrijven en consumenten, werd op 6 november 2023 gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad.

Dit nieuwe Koninklijk Besluit vervangt het vorige besluit uit 2007, beter bekend als ‘KB Freya’, en zal van kracht worden op 1 februari 2024 voor overeenkomsten die vanaf die datum worden gesloten.

Wat houdt dit nieuwe KB juist in?

• Uitbreiding toepassingsgebied

Het Koninklijk Besluit is niet langer beperkt tot alleen vastgoedmakelaars. Het is nu van toepassing op elke onderneming die professioneel bemiddelt in vastgoed. Denk maar aan architecten en landmeters, met uitzondering van notarissen.

• Vereiste attesten bij vastgoedovereenkomsten: informatie en opties voor consumenten

De bijlagen van de overeenkomst moeten een lijst bevatten met de vereiste attesten met betrekking tot de verkoop- of verhuurovereenkomst, zoals bijvoorbeeld attesten voor bodemverontreiniging, energieprestatie, keuring van toestellen, enzovoort. De consument moet de mogelijkheid hebben om deze attesten zelf op te vragen of de vastgoedprofessional te machtigen om dit namens hen te doen.

• Duur en voorwaarden van exclusiviteit in vastgoedbemiddelingsovereenkomsten

In de overeenkomst moet de duur van exclusiviteit worden vastgesteld indien de bemiddelingsopdracht exclusief is. Exclusiviteitsclausules mogen in geen geval een termijn van zes maanden overschrijden. De overeenkomst dient duidelijk aan te geven of de vastgoedbemiddelaar al dan niet exclusiviteit geniet, en zo ja, hoelang deze exclusiviteit van kracht is. Bijvoorbeeld, moet de consument de mogelijkheid hebben om zelf te zoeken naar een kandidaat-koper en eventueel zelf een koopovereenkomst af te sluiten?

• Duurtijd van de overeenkomst

Bij een overeenkomst met een specifieke duur moet de consument weten hoelang hij aan de overeenkomst gebonden is. In het geval van een overeenkomst voor onbepaalde duur is de opzegtermijn maximaal 2 maanden.

• Transparante vastgoedovereenkomsten

De overeenkomst moet niet alleen de minimum vraagprijs en de verkoop- of verhuurvoorwaarden specificeren, maar ook transparantie bieden over de opdracht en bevoegdheid van de vastgoedbemiddelaar. Indien de vastgoedbemiddelaar bevoegd is om met de kandidaat-koper over de prijs te onderhandelen, dienen de grenzen van deze onderhandelingsbevoegdheid helder te worden afgebakend. Daarnaast moet de overeenkomst expliciet vermelden of de vastgoedbemiddelaar gemachtigd is om namens en voor rekening van de consument een overeenkomst te sluiten. De door de consument gewenste prijs dient eveneens in de overeenkomst te worden opgenomen. Afwijkingen van deze bepalingen zijn enkel mogelijk met voorafgaande en expliciete goedkeuring van de consument.

• Rapporteringsverplichting

Volgens het nieuwe KB moet de vastgoedbemiddelaar de consument minstens elke maand op de hoogte houden via een duurzaam medium, zoals e-mail. De updates moeten concrete informatie bevatten, zoals het aantal kandidaten, bezichtigingen en veelvoorkomende reacties of opmerkingen. Deze verplichting is essentieel omdat het de consument in staat stelt om aan te tonen dat er niet voldoende inspanningen zijn geleverd als de rapportage aangeeft dat er geen geschikte kandidaat is gevonden.

• Twee weken herroepingsrecht

Normaal gesproken heeft de consument 14 dagen om de overeenkomst te annuleren. Er is echter een uitzondering: als de consument (1) uitdrukkelijk toestemming geeft voor directe uitvoering van de overeenkomst en (2) erkent dat hij zijn annuleringsrecht verliest als de overeenkomst volledig wordt uitgevoerd tijdens de annuleringsperiode. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren als er al een geschikte huurder is gevonden tijdens de annuleringsperiode.

• Opzegging en vergoeding

In de overeenkomst staat normaalgezien hoe de consument kan opzeggen. Maar als de consument dat doet, moet hij een vergoeding betalen. Deze vergoeding is hoogstens 50% van de afgesproken commissie als hij binnen de eerste 3 maanden opzegt, en maximaal 25% als hij na die eerste 3 maanden opzegt. Dit geldt alleen als het onroerend goed niet binnen 6 maanden na de opzegging wordt verkocht of verhuurd.

• Compensatieregeling bij directe overeenkomsten en potentiële kandidaten

Als een koper of huurder rechtstreeks met een consument een deal sluit, buiten de vastgoedbemiddelaar om, heeft deze laatste nog steeds recht op de vergoeding zoals afgesproken in de overeenkomst. De vastgoedbemiddelaar moet wel kunnen bewijzen dat ze die koper hebben voorgesteld en deze mogelijkheid moet in de overeenkomst staan.

Als de bemiddeling niet heeft geleid tot de verkoop of verhuur van het onroerend goed, zal de vastgoedbemiddelaar de consument een lijst van geïnteresseerde kandidaten bezorgen. De vastgoedbemiddelaar heeft recht op een extra vergoeding als het onroerend goed binnen 6 maanden na het einde van de overeenkomst wordt verkocht of verhuurd aan een kandidaat van de lijst, en dit moet ook in de overeenkomst zijn opgenomen.

Contacteer Interius advocaten

Interius advocaten staat je graag bij voor vragen of bij het nakijken en aanpassen van jouw bemiddelingsopdrachten. Neem contact op en we geven graag het gepaste advies op maat.